Qué saber antes de alquilar un local comercial

Antes de alquilar un local comercial tienes que saber tres cosas: si el local permite tu actividad (licencia o declaración responsable, comunidad de vecinos y obras), qué dice exactamente el contrato, porque en un local casi todo se pacta y la ley solo interviene si el contrato calla, y cuántos clientes al mes necesitas para pagarlo. Si no puedes contestar a las tres con papeles y números, todavía no es momento de firmar.

Qué debo saber antes de alquilar un local comercial

Lo más importante es que el alquiler de un local no se rige por las mismas reglas que el de una vivienda: manda lo que firmes. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice en su artículo 4.3 que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda «se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». El artículo 3 incluye aquí los contratos para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente.

En la práctica eso significa:

• Duración, renta, subidas, obras y gastos son los que pactes. Si una cláusula te perjudica, no esperes que la ley la corrija.
• Solo unas pocas reglas son obligatorias para todos los contratos, como la fianza (artículo 36), porque están en los títulos que el artículo 4.1 declara imperativos.
• El texto consolidado de la LAU se actualizó por última vez en el BOE el 07/10/2026. Antes de firmar, consulta la versión vigente ese día: los cambios recientes se han centrado sobre todo en la vivienda, pero conviene comprobarlo.

Qué preguntar antes de alquilar un local

Pregunta por escrito y pide que las respuestas importantes acaben en el contrato. Esta lista te sirve para la primera visita y para la negociación:

1. ¿Qué actividad se ha ejercido antes aquí y por qué se fue el anterior inquilino?
2. ¿Tiene el local alguna licencia o declaración responsable vigente, y para qué actividad?
3. ¿Prohíben los estatutos de la comunidad alguna actividad (hostelería, olores, ruido, horarios)?
4. ¿Cuál es la renta, cómo y cuándo se actualiza, y con qué índice?
5. ¿Quién paga el IBI, la comunidad, la basura y los suministros?
6. ¿Cuánto dura el contrato, puedo irme antes y con qué penalización?
7. ¿Qué obras puedo hacer, necesito permiso por escrito y tendré que deshacerlas al irme?
8. ¿Hay meses de carencia (sin pagar renta) mientras hago la obra?
9. ¿Qué garantías pedís además de la fianza: aval bancario, depósito, seguro?
10. ¿Puedo ceder el contrato o traspasar el negocio si lo vendo?
11. ¿Tiene certificado de eficiencia energética registrado?
12. ¿Hay salida de humos, potencia eléctrica suficiente, agua y desagüe donde los necesito?

Lo que no te contesten es justo lo que más tienes que revisar.

¿El local permite tu actividad?

Compruébalo en el ayuntamiento antes de firmar, no después. Un local puede estar en alquiler y no admitir tu actividad por el uso urbanístico, por el tamaño o por la normativa de la zona.

Licencia o declaración responsable

Depende de la actividad, del tamaño y del municipio. La Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio, sustituye la licencia previa por una declaración responsable o comunicación previa para el comercio minorista y los servicios de su anexo en establecimientos de hasta 750 m² de superficie útil de exposición y venta al público. Aun así, el ayuntamiento puede comprobar después que cumples, y hay actividades que siguen necesitando licencia. Pide en urbanismo, con la dirección exacta, qué trámite te corresponde.

Comunidad de vecinos

Pide los estatutos de la comunidad y léelos. Algunos limitan actividades concretas. Si vas a necesitar salida de humos, rótulo o máquinas en fachada o cubierta, pregunta antes si la comunidad pone condiciones: mejor saberlo antes de que te cueste una obra parada.

El estado del local

Visítalo con alguien que sepa de instalaciones (accesibilidad, aseos, ventilación, potencia, insonorización) y haz fotos fechadas el día que te den las llaves.

Qué dice la ley sobre el contrato de un local comercial

El título III de la LAU (artículos 29 a 35) es corto y se aplica solo en lo que el contrato no regule. Estos son los puntos que más afectan a quien alquila:

Duración mínima del contrato de alquiler de un local comercial

La LAU no fija una duración mínima para los locales: la duración es la que pactéis. Las duraciones y prórrogas obligatorias de la ley están en el título II, que es solo para vivienda. Por eso es clave negociar dos cosas: un plazo suficiente para amortizar la obra y una forma de salir antes si el negocio no funciona (preaviso y, si la hay, penalización por meses).

Fianza de un local comercial

La fianza obligatoria es de dos mensualidades de renta en metálico. Lo dice el artículo 36.1: una mensualidad en vivienda «y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda». Además:

• Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es una persona jurídica) la fianza no se actualiza (artículo 36.2).
• Si al terminar no te la devuelven, el saldo empieza a devengar el interés legal pasado un mes desde que entregas las llaves (artículo 36.4).
• Se pueden pactar garantías adicionales, como un aval bancario (artículo 36.5). Negocia su importe: es dinero o crédito que no podrás usar en el negocio.
• Las comunidades autónomas pueden obligar al propietario a depositar la fianza en un organismo público (disposición adicional tercera). Pregunta si lo hará y pide el justificante.

Renta y subidas

La renta y su actualización son las que ponga el contrato. Puede ser fija, escalonada (más baja al principio) o con una parte variable según ventas. Exige que la cláusula de actualización diga el índice, la fecha y el método de cálculo; una frase vaga como «se actualizará según mercado» te deja sin defensa.

Obras en el local alquilado

Para obras que cambien la configuración del local necesitas el consentimiento del propietario por escrito. El artículo 30 aplica a los locales el artículo 23: sin ese consentimiento, el arrendador puede exigir al acabar el contrato que repongas el local a su estado anterior o quedarse con la obra sin pagarte nada. Pon en el contrato, o en un anexo con planos, las obras autorizadas y si tendrás que deshacerlas.

Ceder el contrato o traspasar el negocio

Si el contrato no dice nada, puedes ceder el contrato o subarrendar sin el consentimiento del propietario, pero él puede subir la renta. El artículo 32 lo permite cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional; el arrendador tiene derecho a subir la renta un 10 % si subarriendas una parte y un 20 % si cedes el contrato o subarriendas el local entero. Hay que notificárselo de forma fehaciente en el plazo de un mes. Muchos contratos la prohíben: si algún día quieres vender el negocio, esta cláusula vale dinero.

Si el propietario vende el local

El comprador ocupa el lugar del antiguo propietario y el contrato sigue (artículo 29), salvo el caso del tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Además, si el contrato no lo excluye, tienes derecho de tanteo y retracto (artículo 31): puedes comprar el local en las mismas condiciones, con un plazo de treinta días naturales desde que te notifiquen la venta.

Al terminar el contrato

Si has tenido un comercio de venta al público durante los últimos cinco años, puedes tener derecho a una indemnización al acabar el plazo. El artículo 34 la reconoce si avisas con cuatro meses de antelación de que quieres renovar al menos cinco años más a renta de mercado y el propietario no renueva. Como es una regla del título III, el contrato puede excluirla; muchos lo hacen. Mira si el tuyo la menciona.

Certificado de eficiencia energética

El propietario debe tenerlo cuando alquila a un nuevo inquilino, y una copia de la etiqueta va anexa al contrato. El Real Decreto 390/2021 incluye los «edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario» (artículo 3.1.b), obliga a poner la etiqueta en toda oferta y publicidad de alquiler (artículo 15.2) y a anexar una copia al contrato y entregarte el documento de recomendaciones de uso (artículo 17.2).

Alquilar un local comercial pequeño

Las reglas legales son las mismas; lo que cambia es que cada error pesa más. En un local pequeño:

• Comprueba que cabe lo que exige tu actividad sin quitarte superficie de venta.
• Con hasta 750 m² de superficie de exposición y venta y una actividad del anexo de la Ley 12/2012, lo normal es la declaración responsable; confírmalo igualmente.
• La renta es menor, pero la fianza, las garantías y la obra suman igual: haz la cuenta del dinero que necesitas antes de abrir.

Las cuentas antes de firmar

Calcula cuántos clientes al mes necesitas solo para pagar el local: divide la renta (más comunidad, IBI si lo pagas tú y suministros) entre lo que te deja cada cliente después de pagar el producto. Por ejemplo, con 1.500 € al mes de gastos de local y 15 € de margen por cliente, necesitas 100 clientes al mes antes de pagar sueldos, cuota de autónomo o publicidad.

Suma también el dinero que sale el primer día: fianza de dos mensualidades, garantía adicional si la piden, primer mes, obra, mobiliario y trámites. Con esa misma renta de ejemplo, solo la fianza son 3.000 €.

Y comprueba que el barrio da para esos clientes: quién vive allí, cuánta renta tiene y cuánta gente pasa a tus horas de venta. Para la Comunidad de Madrid tienes la renta por municipio y barrio en nuestra herramienta gratuita de renta.

Señales para no firmar todavía

• Te meten prisa porque «hay otro interesado».
• El ayuntamiento no te confirma que tu actividad cabe en ese local.
• El contrato no dice cómo sube la renta o no te deja salir en años.
• La obra es grande y no hay nada por escrito sobre quién la paga.
• Las cuentas solo salen si todo va bien desde el primer mes.

Si quieres una segunda opinión independiente sobre la zona y el local antes de comprometerte, en Cauce hacemos el análisis de zona y local para abrir un negocio con datos del INE, competencia y visita; los importes están en precios. Y cuando ya tengas las llaves, empieza por crear la ficha de Google de tu negocio desde cero para que te encuentren el día que abras. No somos abogados: para revisar el contrato, acude a uno antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la fianza de un local comercial?

Dos mensualidades de renta en metálico, según el artículo 36.1 de la LAU. Aparte, el propietario puede pedir garantías adicionales, como un aval, si las pactáis.

¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de local?

La LAU no fija ninguna para los locales: es la que acordéis. Negocia un plazo que te permita amortizar la inversión y una cláusula para salir antes con preaviso.

¿Puedo traspasar el local sin permiso del propietario?

Si el contrato no lo prohíbe, sí, con una subida de renta del 10 % o del 20 % y notificándolo en un mes (artículo 32). Muchos contratos lo limitan: revisa esa cláusula.

¿Quién paga las obras de adaptación del local?

Lo que diga el contrato. Si cambian la configuración del local, necesitas permiso escrito del propietario; deja también por escrito quién las paga y si tendrás que deshacerlas.

¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar un local?

Sí, para alquilar a un nuevo inquilino un edificio o una parte de un edificio existente, con las excepciones del Real Decreto 390/2021. La etiqueta debe aparecer en el anuncio y una copia va anexa al contrato.

Fuentes, consultadas el 06/11/2026: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE; última actualización publicada el 07/10/2026), arts. 3, 4, 23, 29 a 36 y disposición adicional tercera; Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (texto consolidado, BOE), arts. 3.1.b, 15.2 y 17.2; Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio (texto consolidado, BOE), arts. 2.1 y 3.1.